Jak na vystěhování nájemníků z bytu?

Pronajímatel a nájemce mohou mít odlišné názory na ukončení nájemní smlouvy k bytu. Vystěhování nájemníků z bytu pak může být problematické. Na co si dát pozor, pokud se objeví neshody? 

Ochrana nájemce při vypovězení nájemní smlouvy

Vypovědět nájem může pronajímatel nájemci pouze z důvodů, které stanovuje zákon. Tímto jsou nájemníci chráněni před svévolí pronajímatele. Důvody pro výpověď se liší s ohledem na skutečnost, zda se jedná o nájem na dobu určitou či neurčitou. 

Občanský zákoník obsahuje speciální postup obrany pro nájemce, pokud se setkají s vypovězením nájemní smlouvy. Aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi, musí nájemce podat návrh k soudu do dvou měsíců od okamžiku, kdy mu výpověď došla. 

V důvodech pro vypovězení nájemní smlouvy na dobu určitou je pak omezen i nájemce – a to z důvodu změny okolností.

Vystěhování nájemníků z bytu má svá pravidla.

Možnosti pronajímatele

  • Pronajímatel by měl vždy co nejlépe specifikovat důvod výpovědi, aby jej bylo případně možné soudně přezkoumat. 
  • Výpověď z jiných než zákonných důvodů či z důvodu, které nelze přezkoumat, nepovede k ukončení nájemní smlouvy, pokud se nájemce výpovědi bude bránit.
  • V případě, že nájemní smlouva byla řádně ukončena (ať už výpovědí, uplynutím doby či z jiného důvodu) se může pronajímatel setkat s tím, že se nájemce odmítá z dosud užívaného bytu vystěhovat. Pronajímatel se v takovém případě může vystěhování nájemníků domáhat soudně, když délka soudního řízení bude záležet na procesní obraně nájemce. 
  • Pronajímatel nemůže bez souhlasu nájemce do bytu vstoupit, neboť by tím mohl spáchat trestný čin porušení domovní svobody.

Úprava nájemní smlouvy

Pronajímatel by měl tedy předvídat možné obtíže se skončením nájmu a k tomu přizpůsobit nájemní smlouvu, do které lze zahrnout tyto body:

  1. Prvním krokem může být pojištění bytu, jehož cena bude rozprostřena do nájemného, avšak samotné pojištění může pouze zmírnit důsledky, ale neřeší vzniklý problém.
  2. Další účinný krok je stanovení jistoty, kterou musí nájemce při uzavření nájemní smlouvy složit k rukám pronajímatele a dohoda, že případná jistota bude vrácena až po vyklizení bytu. Pronajímatel však musí počítat s tím, že by nájemce mohl požadovat úroky z jistoty. Pronajímatel také může uvážit, zda se bývalý nájemce nedopouští trestněprávního jednání.

Nevíte si rady s nájemní smlouvou? Rádi vám s její přípravou pomůžeme.

V současné době nelze pronajímatelům doporučit uzavřít s nájemcem notářský zápis s přímou vykonatelností týkající se povinnosti vystěhovat se z bytu, neboť recentní judikatura dospěla k závěru, že takové notářské zápisy nemají účinky přímé vykonatelnosti. Notářský zápis je možné využít u nájemného.

Jste nájemcem či pronajímatelem a chcete se poradit ohledně nájmu bytu? Neváhejte nás kontaktovat.