Rizika rezervační smlouvy k nemovitostem
Rezervační smlouva je uzavírána v okamžiku, ve kterém se zájemce (budoucí kupující) a prodávající shodnou na základních parametrech transakce (zejména cena, financování aj.) a ideálně po zjištění právního a faktického stavu kupované nemovitosti.
Pod pojmem rezervační smlouvy se může skrývat mnoho variant smluv, neboť samotný název smlouvy nemusí korespondovat přímo se zněním smlouvy. Zároveň rezervační smlouva se bude lišit v případě koupě družstevního
podílu a přímé koupi nemovitosti.
Nelze tedy doporučit, aby rezervační smlouva byla uzavírána pod tlakem bez podrobného prostudování znění smlouvy, byť praxe na uzavření rezervační smlouvy vždy tlačí.
Níže uvádíme některá doporučení s bližším zaměřením na tří častá rizika rezervační smlouvy.
a) rezervační záloha nebo rezervační poplatek?
V rezervační smlouvě se lze setkat s různorodým označením pro částku, která má být při podpisu rezervační smlouvy složena ze strany kupujícího.
Samotné označení není natolik důležité, na rozdíl od skutečnosti, co si za rezervační poplatek zájemce „kupuje“.
Složené finanční prostředky totiž mohou úplatou (rezervační poplatek) za ukončení inzerování nemovitosti, neuzavření smlouvy s jiným kupujícím po určitou dobu (rezervaci nemovitosti) či za jinou obdobnou povinnost. V takovém případě se tedy jedná o částku, která nemá přímou souvislost s kupní cenou. Zájemce musí důkladně kontrolovat, zda finanční prostředky budou či nebudou v budoucnu započteny na kupní cenu.
Vedle uvedeného, nebo namísto uvedeného, je možné při uzavření rezervační smlouvy složit zálohu na kupní cenu, čímž zájemce dopředu hradí část kupní ceny.
b) provize za zprostředkování obstarání možnosti uzavřít smlouvu nebo za uzavření smlouvy?
Z pohledu realitního kanceláře je podpis rezervační smlouvy jeden z nejdůležitějších okamžiků, neboť rezervační záloha (poplatek) zpravidla odpovídá výši provize. V některých rezervačních smlouvách lze nalézt i ustanovení, že uzavřením rezervační smlouvy je zároveň splatná i provize realitní kanceláře za obstarání příležitosti uzavřít smlouvu, tj. bez ohledu na další průběh realitní makléř získá provizi. Dle zákona o realitním zprostředkování však sjednání splatnosti provize před uzavřením kupní smlouvy vyžaduje určité náležitosti.
Provize také může být navázána na uzavření kupní smlouvy, když odměna realitního makléře v takovém případě je splatná až uzavřením kupní smlouvy, tj. v okamžiku, ke kterému o uzavření rezervační smlouvy směřují všechny strany. Tím by měl být zajištěn aktivní přístup ze strany realitního makléře.
c) je rezervační smlouva zároveň smlouvou o smlouvě budoucí?
Otázka může znít i tak, zda je kupující nebo prodávající po podpisu rezervační smlouvy povinen uzavřít kupní smlouvu týkající se nemovitosti? Odpověď je nezbytné hledat v samotném znění rezervační smlouvy.
Často se lze setkat s rizikem, že rezervační smlouva nezavazuje jednu ze stran k uzavření kupní smlouvy, popř. stanovuje složitější podmínky pro jednu ze stran, čímž vzniká nerovnost v jejich vztahu, pokud takové ujednání není zdůvodněno specifickým důvodem.
Není vyloučeno, aby strany mezi sebou uzavřely pouze smlouvu o smlouvě budoucí (bez uzavření rezervační smlouvy), která je nejčastější v případě koupě tzv. projektů (nemovitostí, které ještě nejsou dokončeny či dokonce teprve plánovány).
Další vybraná rizika
V rezervační smlouvě je dále nezbytné pečlivě uvážit mechanismus vrácení uhrazené zálohy a přiměřenost smluvních pokut. Nelze ani opomenout různorodá prohlášení kupující, který může prohlašovat, že mu je znám právní stav nemovitosti, přestože ze strany prodávajícího neobdržel žádná potvrzení o bezdlužnosti, list vlastnictví o absenci nájemního práva či jiného práva třetích osob k nemovitosti (společné domácnosti) apod.
Rezervační smlouva by měla vždy obsahovat i ujednání o kupní ceně, závazek prodávajícího po dobu rezervační lhůty neprodat nemovitost někomu jinému a přesnou specifikaci nemovitosti. Vždy zkontrolujte, komu finanční prostředky zasíláte a zamezte hrazení provizí či záloh v hotovosti.
Kupující by dále měl před podpisem rezervační smlouvy upozornit (ideálně ve smlouvě), že hodlá kupní cenu financovat za pomoci úvěru, když úvěrové financování vyžaduje součinnost prodávajícího. Kupující by neměl podepisovat rezervační smlouvu k nemovitosti, u které neví, zda bude moci uhradit kupní cenu.
Nezapomínejte na sepis vybavení, které má v nemovitosti zůstat, neboť se může jednat o rozhodující okolnost, zda nemovitost chcete koupit (s vybavením) / prodat (bez vybavení).
Výše uvedený seznam lze považovat za krátký vhled do rizik rezervačních smluv.
Revize rezervačních a souvisejícíh smluv patří k obvyklé činnosti naší kanceláře.
Neváhejte nás kontaktovat.
