Skončení nájmu bytu

Praxe často přináší situace, ve kterých nájemce užívá byt, přestože již mohlo dojít ke skončení nájemního vztahu. Obvykle se lze setkat s tím, že nájemce a pronajímatel mají odlišné názory na ukončení nájemní smlouvy k bytu, nebo nájemce se odmítá vystěhovat z jiných důvodů. Předně zákonodárce chrání nájemce prostřednictvím taxativně vyjmenovaných důvodů, kterými může pronajímatel odůvodnit výpověď nájmu. Počet důvodů se liší s ohledem na skutečnost, zda se jedná o nájem na dobu určitou či na dobu neurčitou. Obdobně je omezen v důvodech pro vypovězení nájemní smlouvy na dobu určitou i nájemce, a to z důvodu změny okolností.

Právní úprava občanského zákoníku obsahuje speciální postup obrany nájemce, pokud obdrží výpověď ze strany pronajímatele. Nájemce je povinen podat do dvou měsíců od okamžiku, kdy mu došla výpověď, návrh k soudu, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi. Pronajímatel by tak ve vlastním zájmu měl vždy, co nejlépe specifikovat důvod výpovědi, aby jej bylo případně možné soudně přezkoumat. Výpověď z jiných, než zákonných důvodů či z důvodu, které nelze přezkoumat, nepovede k ukončení nájemní smlouvy, pokud se nájemce výpovědi bude bránit.

V případě, že nájemní smlouva byla řádně ukončena (ať už výpovědí, uplynutím doby či z jiného důvodu) se může pronajímatel setkat s tím, že se nájemce odmítá z dosud užívaného bytu vystěhovat. Pronajímatel se v takovém případě může vyklizení bytu domáhat soudně, když délka soudního řízení bude záležet na procesní obraně nájemce. Pronajímatel však nemůže bez souhlasu nájemce do bytu vstoupit, neboť by tím mohl spáchat trestný čin porušení domovní svobody.

Pronajímatel by měl tedy předvídat možné obtíže se skončením nájmu a k tomu přizpůsobit nájemní smlouvu. Prvním krokem může být pojištění bytu, jehož cena bude rozprostřena do nájemného, avšak samotné pojištění může pouze zmírnit důsledky, ale neřeší vzniklý problém. Další účinný krok je stanovení jistoty, kterou musí nájemce při uzavření nájemní smlouvy složit k rukám pronajímatele a dohoda, že případná jistota bude vrácena až po vyklizení bytu. Pronajímatel však musí počítat s tím, že by nájemce mohl požadovat úroky z jistoty. Pronajímatel také může uvážit, zda se bývalý nájemce nedopouští trestněprávního jednání.

V současné době nelze pronajímatelům doporučit uzavřít s nájemcem notářský zápis s přímou vykonatelností týkající se povinnosti vystěhovat se z bytu, neboť recentní judikatura dospěla k závěru, že takové notářské zápisy nemají účinky přímé vykonatelnosti. Notářský zápis je možné využít u nájemného.

Jste nájemcem či pronajímatelem a chcete se poradit ohledně nájmu bytu?

Neváhejte nás kontaktovat.